İngiltere Leasehold Reformu 2026: Commonhold Sistemi Emlak Piyasasını Nasıl Değiştirecek?

İngiltere emlak piyasasında son yılların en önemli reformlarından biri gündemde. Hükümet tarafından açıklanan Commonhold ve Leasehold Reform Tasarısı, milyonlarca ev sahibini ve yatırımcıyı doğrudan etkileyebilecek yapısal değişiklikler içeriyor.

Özellikle Londra emlak yatırımı yapan uluslararası yatırımcılar için bu reform, yalnızca hukuki bir düzenleme değil; aynı zamanda yeni fırsatlar ve riskler anlamına geliyor.

Bu yazıda leasehold sisteminin ne olduğunu, neden eleştirildiğini ve yeni commonhold modelinin Birleşik Krallık gayrimenkul piyasasını nasıl değiştirebileceğini inceliyoruz.

Leasehold Nedir?

İngiltere ve Galler'de apartman dairelerinin önemli bir bölümü leasehold sistemi ile satılmaktadır.

Leasehold mülkiyette satın aldığınız dairenin kullanım hakkına sahip olursunuz ancak binanın bulunduğu arsa genellikle başka bir kişi veya kurumun (freeholder) mülkiyetinde kalır.

Lease süresi genellikle:

• 99 yıl

• 125 yıl

• 250 yıl

• 999 yıl

olarak düzenlenmektedir.

Lease süresi azaldıkça mülkün piyasa değeri düşebilir ve mortgage almak zorlaşabilir.

Bu nedenle İngiltere'de daire satın almak isteyen yatırımcıların lease süresini dikkatle incelemesi gerekir.

Leasehold Sisteminin Sorunları

Son yıllarda leasehold sistemi birçok eleştirinin odağında yer aldı.

Başlıca sorunlar şunlardır:

1. Yüksek Service Charge Maliyetleri

Özellikle Londra'daki modern projelerde yıllık hizmet bedelleri binlerce sterline ulaşabilmektedir.

Konsiyerj hizmetleri, spor salonları, güvenlik sistemleri ve ortak alan bakım maliyetleri doğrudan ev sahiplerine yansıtılmaktadır.

2. Ground Rent Sorunu (Leasehold)

Ground rent, mülk sahibinin arsa sahibine ödediği ek bir ücrettir.

Bazı eski sözleşmelerde bu bedeller belirli aralıklarla iki katına çıkabilmekte ve mülkün satışını zorlaştırabilmektedir.

3. Mortgage Uygunluğu Problemleri

Birçok banka;

• Kısa lease sürelerine,

• Yüksek service charge oranlarına,

• Aşırı ground rent yükümlülüklerine

sahip mülklere kredi vermek istememektedir.

Bu durum satış sürelerini uzatmakta ve mülk değerlerini olumsuz etkileyebilmektedir.

Commonhold Nedir?

Commonhold, birçok Avrupa ülkesinde ve İskoçya'da kullanılan kat mülkiyeti modeline benzer bir sistemdir.

Bu modelde:

• Daire sahipleri kendi bağımsız bölümlerinin tam mülkiyetine sahip olur.

• Binanın ortak alanları tüm maliklerin oluşturduğu bir yapı tarafından yönetilir.

• Ayrı bir freeholder bulunmaz.

• Ground rent uygulaması ortadan kalkar.

Bu nedenle commonhold sistemi daha şeffaf ve daha demokratik bir mülkiyet modeli olarak değerlendirilmektedir.

2026 Reformu Neleri Değiştiriyor?

İngiltere Leasehold Reformu, Yeni reform tasarısı dört önemli alanda değişiklik öngörüyor.

Yeni Dairelerde Commonhold Dönemi

Hükümet, yeni inşa edilen apartman projelerinde commonhold sistemini standart hale getirmeyi hedefliyor.

Bu durum gelecekte yeni konut stokunun büyük bölümünün farklı bir mülkiyet yapısına sahip olabileceği anlamına geliyor.

Leasehold'dan Commonhold'a Geçişin Kolaylaştırılması

Mevcut sistemde dönüşüm oldukça karmaşık ve maliyetli bir süreçti.

Yeni düzenlemeler dönüşüm mekanizmalarını kolaylaştırmayı amaçlıyor.

Ground Rent Düzenlemeleri

Arsa kirası uygulamalarına ilişkin yeni sınırlamalar getirilmesi planlanıyor.

Bu durum özellikle yatırım amaçlı satın alınan dairelerde kredi uygunluğunu artırabilir.

Hizmet Bedellerinde Şeffaflık

Service charge hesaplamalarının daha şeffaf hale getirilmesi ve ev sahiplerinin daha fazla bilgiye erişebilmesi hedefleniyor.

İngiltere Emlak Yatırımcıları İçin Fırsatlar

Her büyük reform dönemi yeni yatırım fırsatları yaratır.

Bugün piyasada:

• Kısa lease süreli,

• Yüksek service charge'lı,

• Mortgage sorunu yaşayan,

çok sayıda mülk bulunuyor.

Bu mülklerin bir kısmı piyasa değerinin altında işlem görüyor.

Önümüzdeki yıllarda reformların etkisiyle:

• Lease uzatma çalışmaları,

• Collective enfranchisement süreçleri,

• Commonhold dönüşümleri,

önemli değer artışlarına neden olabilir.

Bu nedenle deneyimli yatırımcılar yalnızca yeni projelere değil, mevcut ikinci el stok içerisindeki fırsatlara da odaklanmaya başladı.

Londra Emlak Piyasası İçin Ne Anlama Geliyor?

Londra dünyanın en büyük uluslararası emlak yatırım merkezlerinden biri olmaya devam ediyor.

Leasehold reformu sayesinde:

✔ Daha şeffaf mülkiyet yapıları

✔ Daha kolay finansman erişimi

✔ Daha güçlü ikinci el piyasası

✔ Daha yüksek yatırımcı güveni

oluşması bekleniyor.

Ancak reformun tek başına İngiltere'deki konut arzı sorununu çözmesi beklenmiyor.

Uzmanlara göre uzun vadeli fiyat dengesi için yeni konut üretiminin de artırılması gerekiyor.